Okres jesienno-zimowy jest czasem nie tylko obniżonych temperatur, ale również wzmożonych opadów atmosferycznych. To powoduje, że wszystkie obiekty budowlane narażone są na ekspozycję na czynniki niszczące, które działają dużo bardzie agresywnie niż latem czy na wiosnę. Wśród destrukcyjnych uwarunkowań atmosferycznych można wymienić między innymi wpływ niskich temperatur, wiatru, wilgoci oraz oddziaływanie dodatkowych obciążeń podczas opadów śniegu i powstawania sopli. To wszystko może być przyczyną powstawania w tym czasie uszkodzeń elementów obiektów budowlanych, które mogą doprowadzić do awarii, a w skrajnych przypadkach nawet do katastrof budowlanych. Z nadejściem cieplejszego okresu wiosennego uwidaczniają się różnego rodzaju nieprawidłowości, a podmiot odpowiedzialny za utrzymanie obiektu budowlanego jest zmuszony do przeprowadzenia gruntownych napraw, a nawet skomplikowanych remontów, aby doprowadzić budynek oraz jego otoczenie do należytego stanu technicznego i estetycznego. Mając to na uwadze, właściciele oraz zarządcy budynków, w szczególności budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej, powinni mieć świadomość tego, jak istotne może okazać się przeprowadzenie kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego po okresie zimowym. Przede wszystkim wdrożenie czynności kontrolnych umożliwia określenie zakresu uszkodzeń poszczególnych elementów obiektu budowlanego powstałych podczas zimy. Oczywistym jest, że stosunkowo szybkie wykrycie w budynku miejsc, które wymagałyby interwencji, w wielu sytuacjach umożliwia ich naprawę poprzez przeprowadzenie prostych prac konserwacyjnych i przy zaangażowaniu niewielkich nakładów finansowych. Rezygnacja z wykonania przeglądu budowlanego po okresie zimowym, a tym samym późniejsze wykrycie uszkodzeń, może finalnie wiązać się z ewidentnie szerszym zakresem robót budowlanych naprawczych (im później wykryte uszkodzenie, tym większy zakres robót remontowych). Pociąga to za sobą konieczność wygospodarowania znacznie większych środków na usunięcie nieprawidłowości. Niestety, zdarzają się również przypadki budynków, gdzie zorganizowanie kontroli było odkładane w czasie, a to z kolei stało się przyczyną wystąpienia stanu zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu oraz ich mienia.
Fakt, iż przeprowadzanie kontroli budynku i jego otoczenia po okresie zimowym jest kluczowym działaniem z punktu widzenia podmiotów odpowiedzialnych, znalazł swoje odzwierciedlenie w obowiązujących przepisach prawa. Zgodnie z regulacjami § 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) kontrole okresowe budynku powinny być przeprowadzane w porze wiosennej. Oczywiście sama konieczność przeprowadzania okresowych sprawdzeń stanu technicznego obiektu budowlanego i jego otoczenia wynika z treści dyspozycji art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.) oraz z art. 23 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 101). Zgodnie z treścią art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane obiekty budowlane powinny być podczas ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, obejmującej swoim zakresem sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Wymienione w powyżej szkodliwe wpływy atmosferyczne będą niewątpliwie miały miejsce w okresie zimowym.
W celu określenia, jaki powinien być zakres przedmiotowej okresowej kontroli stanu technicznego, należy doprecyzować, co w ustawie znaczy termin „elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas ich użytkowania”. Do takiej analizy przepisów pomocne są regulacje zawarte w treści § 5 ust. 1 i 2 wspomnianego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania. Zgodnie z wyżej wspomnianymi przepisami w ramach corocznej kontroli okresowej w zakresie elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
Z wykonywanej co najmniej raz w roku kontroli ogólnobudowlanej w zakresie sprawdzenia stanu technicznego sprawności elementów budynków, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników zwolnieni zostali (na mocy art. 62 ust. 2 ustawy) właściciele lub zarządcy indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że osoby odpowiedzialne za należyte utrzymanie takich obiektów nie powinny sprawdzić, czy warunki atmosferyczne panujące jesienią i zimą nie doprowadziły do uszkodzeń czy wystąpienia nieprawidłowości.
KONTROLA ELEMENTÓW OBIEKTU BUDOWLANEGO
Zgodnie z wytycznymi rozporządzenia w sprawie użytkowania budynków mieszkalnych szczegółowym sprawdzeniem oraz badaniami należy objąć stan techniczny różnych elementów obiektu budowlanego, a także skontrolować jego otoczenie. Poniżej w punktach wymieniono części budynku (i terenu przynależnego do tego obiektu), które są kluczowe z punktu widzenia właściciela lub zarządcy organizującego po okresie zimowym wykonanie okresowej kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
- Zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony
Ściany zewnętrzne wraz z ich z tynkami i powłokami malarskimi (czy inną warstwą wykończeniową) po sezonie zimowym mogą wykazywać uszkodzenia w postaci zarysowań, którym towarzyszą ubytki w zewnętrznej warstwie tynków, gzymsach i różnego rodzaju elementach ozdobnych elewacji. Jeżeli nie są to jedynie powierzchniowe i włosowate, płytkie rysy na warstwie wykończeniowej, natychmiast należy określić zakres tych nieprawidłowości i ich wpływ na stabilność konstrukcji nośnej obiektu budowlanego. Właściciel lub zarządca budynku powinien zlecić wykonanie oceny technicznej lub ekspertyzy budowlanej, w której rzeczoznawca bądź inna osoba posiadająca właściwe uprawnienia budowlane wskaże sposób naprawy i doprowadzenia ściany do należytego stanu technicznego.
Co oczywiste, wszelkie nieszczelności w strukturze przegród zewnętrznych i powłok mogą być przyczyną wnikania powietrza oraz wilgoci z zewnątrz i zaciekania czy zawilgocenia. W przypadku występowania śladów wilgoci, zamakania i wykroplenia się wody na wewnętrznych częściach ścian należy ponadto ustalić, czy nie jest to wynikiem przemarzania. Podczas okresu obniżonych temperatur może dojść do zniszczenia termoizolacji, włącznie z odspojeniem się jej elementów od ściany. Powodem powstawia takich anomalii może być niepoprawne wykonanie samego ocieplenia lub obróbek blacharskich. Wnikająca pod warstwę termoizolacji woda będzie zamarzała, w efekcie rozsadzając strukturę izolacyjną. Konsekwencją tego zjawiska będzie powstawanie coraz większych uszkodzeń. Takie nieprawidłowości nie zagrażają bezpośrednio życiu lub zdrowiu użytkowników budynku, jednak niosą za sobą konieczność wykonania kosztownych napraw na zewnątrz obiektu oraz niejednokrotnie remontów ścian wewnątrz lokali.
Balkony, loggie i tarasy, ze względu na swoje zastosowanie i ukształtowanie konstrukcji nośnej, są potencjalnie narażone na działanie niskich temperatur oraz innych czynników niszczących w czasie zimy. Najważniejsze jest, aby przed okresem wiosennym szczegółowo sprawdzić miejsca łączenia tych elementów konstrukcyjnych z głównym systemem nośnym obiektu budowlanego. Strefy wymagające dokładnej kontroli to miejsca, w których zazwyczaj zalega śnieg czy lód i może dojść do korozji oraz uszkodzeń. Nierzadko obserwuje się uszkadzanie tynków na płytach balkonowych czy w loggiach z powodu podciekania wody. Jeśli wystąpiła degradacja tynków zewnętrznych, oznacza to, iż w konsekwencji mogło także dojść do korozji zbrojenia żelbetowych płyt konstrukcyjnych. Pod wpływem zamarzającej wody migrującej w głąb płyty przez nieszczelności zniszczeniu ulegają również płytki lub wylewka – pękają albo wybrzuszają się i kruszą. Konieczne jest wówczas wykonanie napraw nie tyle z powodów estetycznych, ale przede wszystkim ze względu na bezpieczeństwo użytkowania, w celu zminimalizowania ryzyka potknięcia się o nierówności lub oberwania się luźnego fragmentu tynku.
Innymi elementami budynków, które bez wątpienia narażone są na działanie destrukcyjnych czynników w czasie zimy, są głowice kominowe, attyki czy wspomniane wcześniej gzymsy lub części cokołów. Należą do elementów najbardziej odstających z ogólnej bryły, dlatego wszystkie podmuchy wiatru, opady śniegu czy różnice temperatur mogą w pierwszej kolejności doprowadzić do ich uszkodzenia. Po zimie trzeba zbadać, czy nie uległy uszkodzeniom polegającym na spękaniu czy naruszeniu warstwy tynku. Natomiast w przypadku kominów stalowych kontroluje się, czy nie poddały się one odkształceniom i innym zniszczeniom. Podobnie jak dla wcześniej wymienionych części obiektu budowlanego, odpowiednia diagnoza oraz przystąpienie do robót naprawczych będzie miało kolosalne znaczenie dla przywrócenia należytego stanu technicznego i zapewnienia bezpieczeństwa eksploatacji.
- Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku
Do urządzeń przytwierdzonych, zamocowanych do ścian zewnętrznych oraz dachu budynku można zaklasyfikować między innymi: anteny, kolektory słoneczne, stacje bazowe telefonii komórkowej. Należy dokładnie przyjrzeć się widocznym gołym okiem skupiskom korozji czy pęknięciom, które mogły pojawić się szczególnie w okolicach montażowych, czyli w obszarach, gdzie jest możliwe ich oderwanie się od obiektu. Same zamocowane urządzenia również mogą wykazywać uszkodzenia czy braki w ich poszczególnych elementach składowych. Dla uniknięcia zniszczenia lub wadliwego działania urządzenia konieczne jest zazwyczaj przeprowadzenie robót konserwacyjnych i niezbędnych napraw, a w ostateczności wymiana całego takiego elementu na nowy.
- Elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie
Do odprowadzania wód opadowych z połaci dachowych służy system rynien i rur spustowych, którego niezawodność zależy od jego drożności i szczelności. Wszelkie zanieczyszczenia, takie jak liście czy ptasie gniazda, mogą być przyczyną utrudnień w spływaniu wody, a to w efekcie może się stać przyczyną tworzenia się brył lodu i sopli w czasie zimy. W takim przypadku na te elementy oraz konstrukcję dachową będą działały dodatkowe obciążenia. Mając to na względzie, po okresie mrozów bezwzględnie powinno się sprawdzić, czy odpływ wody z dachu nie jest utrudniony i czy orynnowanie jest szczelne i nieskorodowane.
Funkcję osłonową (przede wszystkim wszelakich krawędzi) pełnią obróbki blacharskie, które są częściami chroniącymi dachy czy balkony przed migracją wody. Pod wpływem działania dodatkowego obciążenia w postaci śniegu, lodu, ale także zmian temperatury, może dojść do ich przesunięcia, zerwania, zdeformowania i korozji, a to będzie przyczyną zalewania konstrukcji dachu, pomieszczeń wewnątrz budynku czy elewacji. Tego rodzaju nieprawidłowości trzeba naprawiać w pierwszej kolejności, aby uniknąć zawilgocenia obiektu w czasie wiosennych opadów deszczu.
- Pokrycia dachowe
Każde pokrycie dachowe (papa, dachówki, blachy, tworzywa sztuczne) w czasie zimy pod wpływem obniżonych temperatur i opadów śniegu jest narażone na różne działania destrukcyjne. Działania niszczące są efektem nie tylko działania sił natury. Często w czasie odśnieżania dachu dochodzi do uszkodzenia wierzchniej warstwy pokrycia przez osoby usuwające zalegający śnieg i lód.
W czasie kontroli stanu technicznego obiektu wykonywanej w porze wiosennej często są wykazywane widoczne ubytki oraz pofałdowania, nierówności, przesunięcia i pęknięcia w pokryciu dachowym. Natychmiastowe usunięcie tych uszkodzeń jest kluczowe z punktu widzenia dalszego użytkowania obiektu budowlanego, gdyż każda nieszczelność tego elementu będzie przyczyną zalewania wnętrza budynku i niszczenia konstrukcji oraz elementów wyposażenia wnętrza.
- Instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej
Dokonywane po okresie zimowym sprawdzenie instalacji ce...
Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem